À propos
Qui édite Patryx
Patryx est conçu et maintenu par EB Hub, entreprise indépendante, sans levée de fonds. Cette page dit d’où vient l’outil, sur quoi reposent ses calculs, et comment son moteur est tenu à jour.
Eric Buhler
Fondateur de Patryx, éditeur EB Hub
Patryx est né de la pratique de l’investissement locatif, pas d’un cahier des charges : ce sont les arbitrages qu’il faut trancher soi-même avant de signer qui ont déterminé ce que l’outil calcule. Il en découle une exigence tenue de bout en bout : chaque règle fiscale appliquée par le moteur est lue dans son texte d’origine avant d’être écrite en code, puis republiée avec sa référence.
Patryx est édité par EB Hub, entreprise individuelle immatriculée sous le SIRET 788 904 993 00037, dont le siège est à Pfastatt (Haut-Rhin). Les informations légales complètes figurent dans les mentions légales.
Pourquoi
Le problème que l’outil essaie de régler
La plupart des calculettes de rentabilité s’arrêtent au rendement brut, parfois au rendement net de charges. Or c’est la fiscalité qui décide du résultat : un même bien loué nu au micro-foncier, loué nu au réel, loué meublé en LMNP ou détenu par une SCI à l’IS ne génère ni le même impôt, ni le même cashflow, ni la même plus-value à la revente. L’écart entre le meilleur et le pire régime dépasse couramment plusieurs milliers d’euros par an sur un studio.
Patryx est parti de là : calculer douze régimes sur le même projet, retenir le moins imposé, et dire franchement si le dossier tient ou non. D’où le verdict en trois niveaux plutôt qu’un simple pourcentage, et d’où les règles de refus qui priment sur le score, détaillées dans la méthodologie.
L’outil s’est ensuite étendu aux professionnels qui font ce travail à longueur de journée : les chasseurs immobiliers qui trient dix biens par semaine, les conseillers en gestion de patrimoine qui doivent défendre un arbitrage devant un client, et les agences qui présentent des projets à des acquéreurs investisseurs.
Maintenance
Comment le moteur est tenu à jour
Un moteur fiscal faux est pire qu’une absence d’outil. Quatre règles encadrent la mise à jour.
- Chaque valeur est sourcée en clair dans le code. Un plafond, un taux ou un abattement n’est jamais écrit sans la référence du texte qui le fixe, en commentaire à côté de la valeur. Les références sont republiées dans le détail des sources fiscales.
- Revue à chaque loi de finances. Les plafonds des régimes micro, les taux d’IS, les barèmes d’abattement et le barème du PTZ sont revus à la publication de la loi de finances et des décrets d’application, puis la date de vérification est inscrite dans le code et affichée sur la page méthodologie.
- Tests automatisés sur le moteur. Les cas de calcul sont couverts par une suite de tests exécutée à chaque modification : régimes fonciers, LMNP, LMP, structures à l’IS, plus-value, PTZ, cashflow. Une évolution qui casse un cas connu ne part pas en production.
- Corrections signalées intégrées. Si vous trouvez une erreur ou un désaccord d’interprétation, écrivez-nous : c’est le retour le plus utile qu’on puisse recevoir, et il est traité en priorité.
Ces engagements portent sur l’exactitude du calcul, pas sur votre situation personnelle. Patryx reste une aide à la décision et ne remplace ni un expert-comptable, ni un conseiller en gestion de patrimoine, ni un notaire.