Logiciel d'analyse d'investissement locatif
Fonctionnalités : tout ce que Patryx calcule, module par module
Du score sur 100 au rapport PDF en marque blanche, chaque module est décrit ici avec ses règles réelles et le plan qui y donne accès.
Scoring et verdict
Un score sur 100, un verdict qui tranche
6
axes pondérés
Chaque projet est noté sur six axes pondérés selon leur poids réel dans la réussite d'un investissement : prix et décote (12 points), rentabilité (40 points), risque juridique (12), fiscalité (12), liquidité de marché (8) et complexité opérationnelle (8). Le total est normalisé sur 100.
Le score seul ne suffit pas : par-dessus le total, des règles de décision peuvent forcer un NO GO ou dégrader le verdict. Le positionnement face au marché DVF, lui, n'est pas un axe à part : il est intégré à l'axe prix, qui vaut 12 points quand une référence de marché existe et retombe à 6 points quand il n'y en a aucune, plutôt que de noter une décote déclarée invérifiable.
- Verdict GO, GO sous conditions ou NO GO
- Hard stop : un cashflow après impôt sous -500 € par mois force un NO GO, quel que soit le score
- Dégradation : un rendement brut sous 3 % fait passer le verdict en GO sous conditions
- Usage personnel : un taux d'effort au-delà de 35 % (seuil HCSF) force un NO GO
- Un dossier incomplet plafonne son score : pas de note flatteuse sur des données manquantes
- Explication axe par axe, avec les leviers d’amélioration identifiés
Score Patryx
78 / 100
Moteur fiscal
Douze régimes fiscaux, chaque euro d’impôt calculé
12
régimes fiscaux
Location nue au micro-foncier et au réel, déficit foncier avec ses plafonds d'imputation et ses reports, LMNP au micro-BIC et au réel avec amortissements, LMP, SCI à l'IS ou à l'IR, SARL de famille, holding, marchand de biens et plus-value de cession avec abattements pour durée de détention.
L'arbitrage micro / réel est automatique : les deux régimes éligibles sont calculés, le moins imposé est retenu et l'écart d'impôt est chiffré. Les amortissements suivent la pratique comptable : structure hors terrain, travaux et mobilier, chacun sur sa durée.
- Impôt annuel, cashflow après impôt et rendement net-net, régime par régime
- Plafonds micro contrôlés, prélèvements sociaux inclus, impôt calculé sur votre TMI
- Plus-value : abattements jusqu’à l’exonération (22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux)
- Comparaison LMP contre LMNP, dividendes de SCI IS au PFU ou au barème
Fiscalité et rendement net-net
Loyer 820 € · TMI 30 %
| Régime | Impôt annuel | Cashflow / mois | Rendement net-net |
|---|---|---|---|
Nue micro Micro-foncier, abattement 30 % | 2 991 € | -256 € | 3,38 % |
Nue réel Charges et intérêts déduits | 2 114 € | -183 € | 4,07 % |
LMNP réelRetenu Amortissements bâti et mobilier | 0 € | -6 € | 5,74 % |
SCI à l’IS IS 15 %, résultat non distribué | 0 € | -6 € | 5,74 % |
Arbitrage automatique : LMNP réel économise 2 991 € d'impôt par an sur ce projet.
DVF et estimateur
Le marché réel, pas une estimation d’annonce
10
comparables filtrés
L'explorateur s'appuie sur les Données de Valeur Foncière : les transactions réellement enregistrées par l'administration et diffusées par le Cerema, localisées par le géocodage public geo.api.gouv.fr, avec un ajustement pour l'Alsace-Moselle.
L'estimateur construit une fourchette de prix par méthode comparative : les 10 biens comparables les plus proches (15 en mode agence), filtrés par type, surface et récence, sur la commune puis les communes voisines si l'échantillon est trop mince, avec des coefficients d'ajustement DPE, étage, exposition, parking ou état du bien.
- Prix médian au mètre carré et positionnement du bien par rapport au marché local
- Le positionnement prix entre directement dans le score du projet
- Niveau de confiance affiché selon la densité de l’échantillon
- Données mises en cache 30 jours, couverture de l’ensemble du territoire
Marché immobilier128 transactions
AppartementEn dessous du marché (-6,4 %)
Votre bien : 2 444 €/m² vs médian local : 2 610 €/m²
Prix médian/m²
2 610 €
Nb transactions
128
| Adresse | Surface | Prix total | Prix/m² |
|---|---|---|---|
| 12 rue des Tanneurs | 48 m² | 126 700 € | 2 640 € |
| 4 place Franklin | 61 m² | 158 900 € | 2 605 € |
| 27 avenue de Riedisheim | 52 m² | 139 400 € | 2 681 € |
Données illustratives. Source réelle dans l'app : DVF Cerema
Copilote IA
Six modules d’analyse au-delà des chiffres
6
modules d’analyse
Le copilote lit le dossier complet, chiffres et scoring compris, et produit six analyses distinctes : un audit de fiabilité des hypothèses saisies, des recommandations opérationnelles, des scénarios what-if sur les variables sensibles, une stratégie de négociation avec fourchette d'offre, une synthèse du verdict et un rapport rédigé.
Chaque analyse s'appuie sur les métriques calculées par le moteur, jamais sur une impression : quand le copilote signale des charges sous-estimées, c'est parce que les ratios du dossier s'écartent des ordres de grandeur observés.
- Audit des hypothèses : loyer, charges, travaux, vacance confrontés aux ratios de marché
- Scénarios : variable la plus sensible et seuils de bascule du verdict
- Stratégie de négociation argumentée, avec fourchette d’offre
- Synthèse transmissible, intégrée au rapport PDF
Fiabilité des hypothèses
Loyer cohérent avec le marché
Le loyer saisi se situe dans la fourchette des biens comparables du secteur pour cette surface.
Charges probablement sous-estimées
Les charges annuelles saisies sont inférieures aux ratios observés pour une copropriété de cette taille. Vérifiez taxe foncière et provisions.
Recommandation
Le prix demandé laisse une marge de négociation : la variable la plus sensible du dossier est le prix d'achat, avant le taux du crédit.
Comparateur
Jusqu’à quatre projets côte à côte
4
projets côte à côte
Quand plusieurs biens sont en lice, le comparateur aligne jusqu'à quatre projets : tableau des métriques clés, radar des six axes de score et classement automatique multicritère qui désigne le dossier le plus solide.
L'arbitrage se fait sur des données homogènes, calculées par le même moteur avec les mêmes hypothèses, et s'exporte pour être partagé.
- Tableau comparatif : score, cashflow, rendement net-net, effort
- Radar superposé des axes de score
- Classement automatique et meilleur projet identifié
- Export du comparatif
| Projet | Score | Cashflow | Net-net |
|---|---|---|---|
| T2 rue des Tanneurs | 78 | -6 € | 5,74 % |
| T3 avenue Franklin | 66 | -78 € | 4,9 % |
| Studio quai Sud | 58 | -152 € | 4,1 % |
Prix, rentabilité, risque, fiscalité, liquidité, complexité
Données illustratives
Construction
Un projet CCMI chiffré poste par poste
15
postes de coût
Le simulateur de construction couvre le contrat de construction de maison individuelle : quinze postes de coût, du terrain aux raccordements, avec les frais que les devis oublient souvent : taxe d'aménagement, assurance dommages-ouvrage, garanties bancaires et intérêts intercalaires calculés sur l'échéancier d'appels de fonds du CCMI.
Le PTZ est intégré au plan de financement quand le projet y est éligible, et la capacité d'emprunt du foyer est vérifiée sous le plafond d'effort de 35 %, profil salarié, indépendant ou mixte, à deux emprunteurs si besoin.
- Quinze postes de coût, frais de notaire du terrain calculés automatiquement
- Intérêts intercalaires sur l’échéancier d’appels de fonds
- PTZ intégré, double taux d’effort contrôlé pendant et après le différé
- Comparaison avec un achat dans l’ancien, verdict GO ou NO GO
Données illustratives
Tendance bancaire
Anticipez la lecture du dossier par la banque
35 %
seuil d’effort contrôlé
Avant le rendez-vous bancaire, Patryx évalue le dossier comme un analyste crédit : taux d'effort, couverture des mensualités par les loyers, apport et reste à vivre. Le verdict est rendu en trois niveaux : favorable, exigeant ou fragile.
Le taux du crédit saisi est confronté au taux de marché de référence publié par la Banque de France (OCL), et un stress test mesure la tenue du dossier si la vacance ou les charges augmentent.
- Verdict favorable, exigeant ou fragile, critère par critère
- Taux de référence OCL Banque de France actualisé
- Reste à vivre minimal calculé selon la composition du foyer
- Stress test d’effort : du confortable au rédhibitoire
Lecture du dossier par la banque
FavorableTaux d’effort
sous le seuil de 35 %
Reste à vivre
au-dessus du minimum du foyer
Couverture loyers / mensualité
complément d’épargne requis
Taux de référence OCL Banque de France. Données illustratives
Rapports PDF
Un rapport transmissible au client ou à la banque
10
ans de projection
Chaque analyse se restitue en un rapport PDF complet, dont la longueur suit le dossier : page de garde avec score et verdict, scorecard des six axes, données financières complètes, graphiques de cashflow avec projection sur dix ans, synthèse du copilote et méthodologie.
En plan Agence, le rapport passe en marque blanche : votre logo, vos couleurs, le nom du collaborateur qui a préparé l’analyse. Vos clients reçoivent un document signé par votre cabinet.
- Page de garde, scorecard, graphiques calculés côté serveur
- Projection de cashflow sur 10 ans, loyers et charges indexés
- Un rapport Pro porte le logo Patryx, un rapport Agence porte le vôtre
- Rapports dédiés pour l’estimateur, le DVF, le comparateur et la construction
Appartement T2, rue des Tanneurs
Location meublée · Appartement · DPE D · 45 m²
Mulhouse (68100) · Prix cible : 110 000 €
78 / 100
Score global de la grille d'analyse
GOCoût total
126 250 €
Mensualité crédit
611 €
Cashflow après impôt
-6 €
Analyse préparée par Julie Martin
Cabinet Meyer Immobilier · Mulhouse
Généré avec
Espace agence
Votre équipe, vos rôles, vos dossiers
10
sièges inclus
Le plan Agence crée un espace d'équipe : le titulaire invite ses collaborateurs par email (10 sièges inclus), attribue les rôles admin ou agent et suit l'activité depuis un tableau de bord dédié : dossiers traités, scores moyens, verdicts rendus par membre.
Chaque collaborateur bénéficie de toutes les fonctionnalités Pro, et les annonces off-market de l'équipe se partagent dans l'espace commun.
- Invitations par email, rôles admin et agent
- 10 sièges inclus, propriétaire compris
- Tableau de bord équipe : dossiers, scores, verdicts par membre
- Annonces off-market partagées
7 / 9
Membres actifs
23
Deals ce mois
41
PDFs générés
Activité des membres
| Membre | Rôle | Deals | Score moyen | Verdicts |
|---|---|---|---|---|
| JMJulie Martin | Admin | 9 | 74/100 | 6 GO1 NO |
| TRThomas Roux | Agent | 7 | 68/100 | 4 GO2 NO |
| SLSarah Lopez | Agent | 5 | 81/100 | 5 GO |
12
Dossiers en cours
31
Analyses ce mois
71 %
Taux de GO
Données illustratives
Baromètre marché
Le contexte de marché, en continu
En arrière-plan de chaque analyse, le baromètre suit les volumes de transactions immobilières et les permis de construire des données publiques Sitadel, ainsi que le taux de crédit de référence de la Banque de France. De quoi situer un projet dans son moment de marché, pas seulement dans sa rue.
- Volumes de transactions et évolution
- Permis de construire, données Sitadel consolidées
- Taux de crédit de référence actualisé
Dix stratégies couvertes, un scoring qui s'adapte
Pour commencer
Essayez le moteur avant de créer un compte
Trois simulateurs gratuits utilisent le même moteur de calcul que l'application : rendement locatif, LMNP ou SCI à l'IS et prêt à taux zéro, tous rassemblés sur la page hub des simulateurs. Le plan gratuit permet ensuite d'analyser 1 projet complet, et le détail des formules est sur la page tarifs.
Les hypothèses de calcul, les sources fiscales article par article et le détail du fonctionnement du score sont publiés sur la page méthodologie.