Deux régimes qui amortissent, deux logiques opposées
Le LMNP au régime réel et la SCI à l'IS partagent un atout décisif : la possibilité d'amortir comptablement le bien, les travaux et le mobilier, ce qui réduit la base imposable sans aucune sortie de trésorerie. Mais la ressemblance s'arrête là. En LMNP, le résultat imposable rejoint la déclaration de revenus du foyer : il est taxé à la tranche marginale d'imposition, majorée des prélèvements sociaux de 17,2 %. En SCI à l'IS, le résultat est imposé au niveau de la société, à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 % au-delà.
Pour un contribuable fortement imposé (TMI de 41 % ou 45 %), l'écart de taux plaide pour l'IS tant que les bénéfices restent dans la société, par exemple pour financer d'autres acquisitions. Mais dès que l'associé veut percevoir les loyers, la distribution de dividendes ajoute une seconde couche d'imposition : prélèvement forfaitaire unique de 30 %, ou barème progressif après abattement de 40 %. Le simulateur présente volontairement le cas sans distribution, qui est l'hypothèse la plus favorable à la SCI IS.
La revente, angle mort des comparaisons rapides
Le vrai basculement se produit à la revente. Le LMNP non professionnel conserve le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattements pour durée de détention menant à une exonération d'impôt au bout de 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux). La SCI à l'IS, elle, calcule sa plus-value sur la valeur nette comptable : les amortissements pratiqués pendant la détention sont réintégrés et taxés à l'IS, puis la distribution du produit de cession est à nouveau imposée entre les mains des associés. Une comparaison sérieuse doit donc porter sur toute la durée de détention, revente comprise, et pas seulement sur l'impôt d'une année type.
Un choix de structure qui se prépare avant l'achat
Pour une agence, un chasseur immobilier ou un conseiller en gestion de patrimoine, ce comparatif est une question client qui revient à chaque dossier meublé. Ce simulateur donne l'ordre de grandeur en quelques secondes. L'application Patryx va au bout du raisonnement : elle modélise LMNP, LMP, SCI à l'IS, location nue et déficit foncier année par année, intègre la plus-value de cession propre à chaque régime et restitue le tout dans un rapport PDF prêt à remettre au client. Complétez votre analyse avec le simulateur de rendement locatif et le simulateur de PTZ.