Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif
Le rendement locatif est le premier indicateur regardé par un investisseur ou un professionnel qui analyse un bien. Dans sa définition la plus répandue, et dans l'application Patryx, il rapporte les loyers annuels au prix d'achat du bien. Le simulateur affiche aussi la lecture rapportée au coût total de l'opération, frais de notaire (environ 7,5 % dans l'ancien) et travaux compris : plus basse, plus prudente, c'est celle qui reflète le capital réellement engagé. Il calcule ensuite les autres niveaux de lecture utilisés par les professionnels : le rendement net de charges et le rendement net-net, c'est-à-dire net d'impôt.
Le rendement brut suffit pour écarter rapidement un bien, mais il ne dit rien de la réalité économique du projet. Les charges de copropriété, la taxe foncière, l'assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion et la vacance locative (le simulateur retient un taux d'occupation de 92 %) réduisent sensiblement le revenu réellement perçu. C'est le rendement net qui permet de comparer deux biens entre eux à conditions de financement égales.
Le cashflow après impôt, juge de paix du projet
La fiscalité change souvent le verdict. Un même bien loué nu au régime réel, loué nu au micro-foncier ou loué meublé en LMNP ne génère pas du tout le même impôt. En meublé, les amortissements du bâti, des travaux et du mobilier viennent réduire la base imposable, parfois jusqu'à la neutraliser pendant des années. Le simulateur applique le moteur fiscal de Patryx : il calcule les deux régimes éligibles (micro et réel), retient automatiquement le moins imposé et affiche l'impôt annuel correspondant, prélèvements sociaux de 17,2 % inclus.
Le cashflow mensuel après impôt en découle : loyers encaissés, moins la mensualité de crédit (assurance emprunteur incluse), moins les charges, moins l'impôt. Un cashflow positif signifie que le bien s'autofinance ; un cashflow négatif mesure l'effort d'épargne mensuel à prévoir. Pour un professionnel (agence, chasseur immobilier, conseiller en gestion de patrimoine), c'est le chiffre qui permet de présenter un projet de façon crédible à un client ou à une banque.
Aller plus loin que le simulateur
Ce simulateur travaille sur une année type avec des hypothèses simplifiées. Pour arbitrer entre plusieurs régimes fiscaux, comparer LMNP et SCI à l'IS, intégrer un prêt à taux zéro au plan de financement ou projeter le cashflow année par année jusqu'à la revente, l'application Patryx prend le relais avec un rapport PDF complet à remettre au client ou à la banque.
Les hypothèses retenues par ce simulateur (frais de notaire à 7,5 %, taux d’occupation de 92 %, intérêts lissés sur dix ans) sont publiées, chiffrées et justifiées une à une dans notre méthodologie de calcul, qui cite aussi les articles du Code général des impôts appliqués par le moteur. Les autres simulateurs gratuits reposent sur les mêmes bases.