Transparence des calculs
Méthodologie de calcul
Ce que Patryx calcule, avec quelles hypothèses, sur quelles sources, et ce qu’il ne fait pas. Toutes les valeurs de cette page sont celles du moteur en production.
Principe
Un chiffre sans hypothèse affichée ne vaut rien
Deux simulateurs peuvent afficher deux rentabilités différentes pour le même bien sans qu’aucun des deux ne se trompe : ils ne retiennent simplement pas les mêmes frais, le même taux d’occupation ni le même horizon. Le désaccord ne porte pas sur le calcul, il porte sur les hypothèses, et la plupart des outils ne les publient pas.
Cette page existe pour que vous puissiez vérifier nos chiffres, les contester, ou les refaire à la main. Elle s’applique aussi bien aux simulateurs gratuits du site qu’aux modules de l’application, qui partagent le même moteur. Elle est mise à jour à chaque évolution de celui-ci. Barème fiscal et PTZ vérifiés le 23 août 2026. Page mise à jour le 31 août 2026.
Hypothèses
Les valeurs retenues par défaut, et pourquoi
Ces valeurs s’appliquent quand l’information n’est pas renseignée. Dans l’application, chacune est modifiable projet par projet ; les simulateurs publics du site, eux, les utilisent telles quelles pour rester simples.
| Paramètre | Valeur retenue | Justification |
|---|---|---|
| Frais de notaire dans l’ancien | 7,5 % du prix d’achat | Forfait retenu par les simulateurs publics quand le montant réel n’est pas saisi. Il correspond à la fourchette constatée dans l’ancien (7 à 8 %) et au forfait de 7,5 % que le CGI retient lui-même pour le calcul de la plus-value. Dans l’application, le montant réel est saisi et remplace ce forfait. |
| Taux d’occupation | 92 % | Soit environ un mois de vacance locative par an. Hypothèse volontairement prudente : retenir 100 % suppose zéro vacance, zéro relocation et zéro impayé, ce qui surestime tout dossier non renseigné. Le taux est modifiable projet par projet dans l’application. |
| Horizon de détention | 10 ans par défaut | Horizon moyen terme, retenu par défaut faute d’indication. Il sert à lisser les intérêts d’emprunt déductibles. L’application propose aussi 5 ans (court terme) et 20 ans (long terme), et le choix change le résultat fiscal. |
| Intérêts d’emprunt déductibles | Moyenne sur l’horizon de détention | Les intérêts d’un prêt amortissable décroissent chaque année. Retenir ceux de la première année flatte le résultat fiscal, retenir ceux de la dernière le pénalise. Patryx calcule le tableau d’amortissement réel et retient la moyenne annuelle sur l’horizon de détention, pas sur la durée totale du prêt. |
| Part amortissable du bâti, meublé au réel | 85 % du prix, sur 25 ans | Le terrain n’est pas amortissable. La quote-part de terrain retenue est de 15 %, dans la fourchette basse des pratiques comptables (15 à 20 %), et la durée de 25 ans correspond à l’usage courant pour la structure d’un bien d’habitation. |
| Amortissement des travaux et du mobilier | Travaux 10 ans, mobilier 7 ans | Durées d’usage admises. Pour le mobilier, le BOFiP admet une fourchette de 5 à 10 ans : Patryx retient 7 ans, valeur médiane. |
| Amortissements en société à l’IS | Structure 30 ans, travaux 10 ans, mobilier 5 ans | Décomposition par composants, plus proche des durées retenues en comptabilité de société que l’amortissement unique du meublé au réel. |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 4,5 %, plus les contributions additionnelles. Appliqués aux revenus fonciers, aux BIC non professionnels et aux plus-values immobilières. |
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Sources
Chaque règle appliquée renvoie à son texte
Le moteur n’applique aucune règle qui ne soit rattachée à une source. Voici les références, domaine par domaine.
| Domaine | Référence | Ce qui est appliqué |
|---|---|---|
| Micro-foncier et micro-BIC | CGI art. 32 et art. 50-0 | Plafond de 15 000 € de revenus fonciers bruts pour le micro-foncier, abattement de 30 %. Plafond de 77 700 € et abattement de 50 % pour le meublé classique au micro-BIC, plafonds réduits pour le meublé de tourisme non classé depuis la loi de finances pour 2024. |
| Déficit foncier | CGI art. 156 I 3° et art. 31 I 1° d | Imputation sur le revenu global plafonnée à 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique. Report du surplus sur dix ans. La fraction du déficit provenant des intérêts d’emprunt n’est pas imputable sur le revenu global : Patryx opère cette ségrégation. |
| Amortissement du mobilier | BOI-BIC-AMT-10-40-10 | Fourchette admise de 5 à 10 ans, valeur retenue 7 ans. |
| Plus-value immobilière des particuliers | CGI art. 150 U à 150 VH, art. 150 VC, art. 200 B | Impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, jamais à la tranche marginale. Abattements pour durée de détention distincts à l’IR et aux prélèvements sociaux : exonération d’IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans. Forfaits de 7,5 % pour les frais d’acquisition et de 15 % pour les travaux au-delà de cinq ans de détention (art. 150 VB II 4°). |
| Surtaxe sur les plus-values élevées | CGI art. 1609 nonies G, BOI-RFPI-TPVIE-30 | Barème progressif appliqué au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable à l’IR. |
| Impôt sur les sociétés | CGI art. 219 I | Taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. |
| Distribution de dividendes | CGI art. 200 A et art. 158-3-2° | Prélèvement forfaitaire unique de 30 %, ou option pour le barème progressif avec abattement de 40 %. |
| Marchand de biens | CGI art. 35 I 1° | Activité commerciale relevant des BIC professionnels, et non du régime des plus-values des particuliers : ni abattement pour durée de détention, ni exonération à 22 ou 30 ans. |
| Prêt à taux zéro | CCH art. L31-10-5, D31-10-3-1, D31-10-9 et D31-10-11, décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 | Plafonds de ressources et tranches, plafonds d’opération, quotités et profils de remboursement pour les offres émises à compter du 1er avril 2025. Revenu retenu égal au plus élevé du revenu fiscal de référence N-2 et du coût total de l’opération divisé par neuf. Depuis avril 2025, la maison individuelle neuve est éligible dans toutes les zones, avec des quotités réduites. |
| Prix de marché constatés | Demandes de valeurs foncières (DVF), API du Cerema | Mutations réellement enregistrées, servies par l’API DVF open data du Cerema, géolocalisées via l’API Découpage administratif de data.gouv.fr. Données publiques sous Licence ouverte Etalab. |
| Mensualité de prêt | Formule d’annuité constante, art. L313-1 du Code de la consommation | Tableau d’amortissement complet, assurance emprunteur calculée sur le capital initial et intégrée à la mensualité. |
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Score et verdict
Comment un projet est noté
Chaque dossier est noté sur six axes, pondérés selon leur poids réel dans la réussite d’un investissement locatif. Les six axes totalisent 92 points, et ce total est ensuite ramené à une note sur 100. Ce score complet est produit dans l’application ; les simulateurs publics, comme celui du rendement locatif, n’en rendent qu’un verdict provisoire, fondé sur les seules règles de décision publiées plus bas.
| Axe | Poids | Ce qu’il mesure |
|---|---|---|
| Prix et décote | 12 points | Positionnement du prix face aux ventes réellement constatées autour du bien. |
| Rentabilité | 40 points | Rendement, cashflow après impôt et couverture des mensualités par les loyers. |
| Risque juridique | 12 points | Zone, régime de location, contraintes réglementaires et énergétiques. |
| Fiscalité | 12 points | Efficacité du régime retenu par rapport aux autres régimes éligibles. |
| Liquidité de marché | 8 points | Facilité de revente : typologie, surface, tension locative de la zone. |
| Complexité opérationnelle | 8 points | Travaux, montage juridique et charge de gestion prévisible. |
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Ce qui ne peut pas être mesuré sort du barème
L’axe prix vaut 12 points quand une référence de marché existe autour du bien. Quand aucune vente comparable n’est disponible, il retombe à 6 points et le score est normalisé sur un barème réduit d’autant. Un bien situé dans une commune sans données ne se voit donc pas pénalisé pour une absence d’information dont il n’est pas responsable, et l’outil ne note pas une décote déclarée qu’il ne peut pas vérifier.
Les règles de décision priment sur le score
Un bon total ne suffit pas. Par-dessus le score, des règles de décision peuvent forcer un refus ou dégrader le verdict, quelle que soit la note :
- un cashflow après impôt inférieur à -500 € par mois force un NO GO : l’effort d’épargne exigé sort de ce qu’un dossier locatif peut absorber durablement ;
- un rendement brut sous 3 % dégrade le verdict en GO sous conditions ;
- en usage personnel, un taux d’effort supérieur à 35 %, seuil recommandé par le Haut Conseil de stabilité financière, force un NO GO ;
- un dossier incomplet voit son score plafonné : tant que des données essentielles manquent, le moteur refuse de rendre une note élevée sur des informations partielles, et le plafond se resserre à mesure que les manques s’accumulent.
Les trois paliers de verdict
Une fois le score ramené sur 100 et les règles de décision appliquées, le verdict se lit en trois niveaux :
- GO à partir de 75 sur 100 ;
- GO sous conditions à partir de 60, et jusqu’à 74 ;
- NO GO en dessous de 60.
Ces paliers valent pour le score seul. Les règles de décision listées plus haut priment sur eux : un dossier noté 80 dont le cashflow après impôt tombe sous -500 € par mois ressort en NO GO malgré son score.
En revanche, la pondération fine à l’intérieur de chaque axe et les plafonds appliqués aux dossiers incomplets relèvent du barème propriétaire et ne sont pas publiés.
Limites
Ce que Patryx ne fait pas
Un outil de calcul n’est pas un conseil. Voici ce que Patryx ne prétend pas faire, et ce qui relève d’un professionnel.
- Aucun conseil personnalisé. Patryx ne connaît ni votre situation familiale complète, ni vos autres revenus, ni votre exposition à l’IFI, ni vos objectifs de transmission. Le choix d’un régime ou d’une structure se valide avec un conseiller en gestion de patrimoine, un expert-comptable ou un notaire.
- Pas de déclaration fiscale. L’impôt calculé est une estimation sur une année type. Il ne remplace pas une liasse, ni le calcul d’un expert-comptable sur vos comptes réels.
- Pas d’intégration de votre foyer fiscal complet. Le moteur raisonne à partir de votre tranche marginale d’imposition déclarée. Il ne recalcule pas votre impôt global, ni les effets de seuil sur le quotient familial.
- Pas d’expertise du bien. Ni visite, ni diagnostic, ni chiffrage de travaux : les montants de travaux sont ceux que vous saisissez, et un devis d’artisan reste indispensable.
- Pas de garantie sur les loyers. Le loyer attendu est une hypothèse. Les données DVF portent sur des prix de vente constatés, pas sur des loyers.
- Aucune décision automatisée. Le score et le verdict sont une aide à la décision destinée à votre seul usage. Ils ne produisent aucun effet juridique au sens de l’article 22 du RGPD.
Une question sur une hypothèse, un désaccord sur une règle appliquée ? Écrivez-nous via le formulaire de contact. Les corrections signalées sont intégrées au moteur. Pour savoir qui construit l’outil et comment il est tenu à jour, voir la page à propos.